Abschaffung Eigenmietwert: Gewinner und Verlierer

Nach sieben Jahren Hin und Her hat das Parlament vor Weihnachten 2024 den kompletten Systemwechsel beschlossen. Damit fällt der Eigenmietwert weg, wie auch der Abzug aller Kosten. Ausnahmen bilden denkmalpflegerische Aufwendungen sowie ein befristeter Schuldzinsabzug für Ersterwerber. Der Eigenmietwert wird für alle selbstbewohnten Erst- und Zweitwohnungen abgeschafft. Die Kantone können eine Objektsteuer auf Zweitliegenschaften erheben.

Ob es aber tatsächlich so weit kommt, ist ungewiss. Voraussichtlich im September 2025 wird das Stimmvolk darüber entscheiden, ob die für viele unverständliche «fiktive Miete» für Ihr Eigentum abgeschafft wird oder nicht.

In einer Studie haben Immobilienexperten nun erstmals detailliert durchgerechnet, welche finanziellen Folgen die Abschaffung des Eigenmietwertes hätte.

Das Fazit lautet: Ein Grossteil der Wohneigentümer und -eigentümerinnen würden von der Reform stark profitieren.

Erstkäuferfamilien in Neubauten profitieren am meisten
Bei einem angenommenen Zinsniveau von 1,75% würden sämtliche Eigentümerhaushalte deutlich weniger Einkommenssteuern zahlen. Mit Abstand am stärksten von der Abschaffung des Eigenmietwerts profitieren würden jedoch Ehepaare und Familien, die zum ersten Mal ein Eigenheim gekauft haben.

Der Grund: Im Gegensatz zu anderen Eigentümern können Erstkäufer für die ersten zehn Jahre einen beschränkten Schuldzinsabzug geltend machen. Falls es sich bei der gekauften Immobilie um einen Neubau handelt, dann profitieren Erstkäufer gleich doppelt. Dies, weil nur geringe Unterhaltskosten anfallen. Dieser Effekt zeigt sich in geringerem Mass auch bei ledigen Eigentümern, die in einem Neubau leben.

Ein weiterer Gewinner sind die Pensionierten
Sehr hohe Einkommenssteuerersparnisse erzielen würden auch pensionierte Eheleute. Insbesondere, wenn man ihre Einsparungen relativ zu ihrer Steuerlast betrachtet.

Der Hauptgrund: Bei ihnen macht der Eigenmietwert in der Regel einen viel höheren Anteil vom steuerbaren Einkommen aus, weil dieses nach der Pensionierung meist tiefer ist.

Wer viel sanieren muss, spart am wenigsten
Am wenigsten entlastet würden Besitzer von sanierungsbedürftigen Liegenschaften. Denn künftig dürften sie werterhaltende Sanierungsarbeiten und die im Vergleich zu Besitzern von Neubauten doppelt so hohe Unterhaltspauschale nicht mehr vom steuerbaren Einkommen abziehen.

Damit sich die Reform langfristig auch für Besitzerinnen und Besitzer von älteren Liegenschaften auszahlt, müssten die Zinsen noch für Jahre auf dem heutigen tiefen Niveau verbleiben.

Steuerlich noch weniger entlastet würden bestehende Eigentümer, deren Liegenschaft zusätzlich zu einem hohen Sanierungsbedarf auch eine hohe Belehnung aufweist. Dies, weil sie neben den hohen Unterhaltskosten auch die höhere Zinslast der Hypothekarschuld nicht mehr vom steuerbaren Einkommen abziehen könnten.

Die grössten Verlierer sind der Bund und die Kantone
Keine Freude an der Abschaffung des Eigenmietwertes haben der Bund und die Kantone. Bleibt das vorherrschende Zinsumfeld bestehen, hätte der Fiskus aufgrund der Reform auf Jahre hinaus mit Mindereinnahmen in Milliardenhöhe zu rechnen. Erst ab einem Zinsniveau von knapp 3% beginnen sich die Steuerentlastungen in etwa die Waage zu halten.

Man geht auch davon aus, dass effektiv das Baugewerbe zu den grössten Verlierern gehören würde. Denn könnten Unterhaltskosten künftig nicht mehr von den Steuern abgezogen werden, würde das den Unterhalt massiv verteuern. Das wiederum hätte zur Folge, dass weniger Sanierungen durchgeführt werden.

Profiteure und Verlierer
- Gewinner (grün) und Verlierer (rot) der Reform, tiefes und mittleres Zinsniveau